Faridabad, à l’ombre des bâtisseurs de terres

Porteur : Bérénice Bon

ancien propriétaire et exploitant agricole ayant réinvesti l’argent tiré de la vente de ses parcelles dans l’immobilier, Faridabad, 2020. Crédit Bérénice Bon

paysage en pleine transformation d’un des quartiers étudié à Faridabad, 2019. Crédit Bérénice Bon
transformation des économies locales avec l’apparition d’une multitude de petites agences immobilières et d’échoppes de matériaux de construction à Faridabad, 2020. Crédit Bérénice Bon

Cette recherche constitue le deuxième volet d’une étude menée depuis 2019 à Faridabad. Cette étude a été réalisée par Rémi de Bercegol, Bérénice Bon et Karen Lévy dans le cadre du programme SAR-Dyn « Nouveaux logements pour classes moyennes en périphérie métropolitaine : quelle intégration à la ville ? Regards croisés Delhi, Mexico, Paris », co-porté par Rémi de Bercegol (CNRS, IFP, Prodig), Antonine Ribardière (Paris 1, Prodig) et Jean-François Valette (Paris 8, Ladyss, Prodig).

Les résultats de ces premiers travaux sont en cours de publication et seront annoncés sur ce blog.

L’agglomération de Faridabad est située dans la région capitale comprenant le territoire de Delhi et une partie du territoire des trois États régionaux : l’Haryana, l’Uttar Pradesh et le Rajasthan. Cette région a un poids démographique et économique très important à l’échelle de l’Inde, prisée par les investissements étrangers, et contribuant à plus de 7% au PIB. Faridabad est située dans l’aire métropolitaine de Delhi, qui concentre plus de 25 millions d’habitants. La ville de Gurgaon, à une trentaine de kilomètres de Faridabad, est très souvent choisie comme cas d’étude avec les imposants projets de parcs d’entreprises, de centres commerciaux et de tours résidentielles du grand promoteur privé DLF, mais aussi d’Ansal, d’Unitech, d’Emaar MGF. Ces promoteurs disposent d’importants portfolios fonciers et se greffent sur les marchés financiers mondiaux. Malgré sa très forte croissance, Faridabad demeure à l’ombre de ses deux imposantes voisines, Delhi et Guragon.

Faridabad a connu une très forte croissance démographique, avec une hausse de plus de 33% du nombre d’habitants entre 2001 (1,054,981 habitants) et 2011 (1,404,653 habitants). Les plans directeurs de la municipalité de Faridabad, projettent plus de 3,8 millions d’habitants en 2030, soit une hausse, en 20 ans, de plus de 300%. La ville est connectée à Delhi par de grands axes de communication (voie rapide et métro). Comme montré sur ces images satellites, l’expansion urbaine se fait principalement le long de la nationale, NH2, reliant Delhi à Agra. Le bâti sur les terres agricoles progresse à l’Est et à l’Ouest de la nationale, hors des limites de la municipalité. Les villages situés dans ce territoire connaissent une forte densification de leur bâti et des constructions dispersées grignotant les champs agricoles. Derrière ces cartes se profile l’enjeu des conditions d’accès des acteurs économiques aux terres agricoles pour la construction immobilière.

source : GHSL, 2020

Les études de cas (1 et 2) sélectionnées lors de la première phase de l’étude sont représentatives des transformations socio-spatiales de Faridabad et, plus largement, des tendances immobilières qui se développent dans les espaces périphériques de Delhi. Il s’agit de deux quartiers dans le Nouveau Faridabad, hors des limites de la municipalité. Dans ces quartiers, nous avons travaillé à l’échelle des parcelles en analysant chacune des opérations immobilières pour comprendre les dynamiques de conversion des sols.

Pour la deuxième phase, nous nous rendons à une dizaine de kilomètres de ces zones (3), où de très fortes pressions s’exercent sur les terres agricoles. De nombreuses parcelles sont aujourd’hui clôturées et divisées en lots, sans construction encore apparente.

Étude de cas n°2 vue du ciel.

Dans la première phase de l’étude, nous nous sommes intéressés aux conversions des terres agricoles pour la promotion immobilière privée. Faridabad a connu à partir de 2010, un boom dans les constructions de grands ensembles de logement à destination des classes moyennes, transformant les économies locales. Qui sont les détenteurs des terres ? Qui contrôle et maîtrise les conversions ?

champs au pied des immeubles, Faridabad, 2020. Crédit Bérénice Bon

À partir des données collectées, nous avons dressé une première typologie de ces acteurs économiques en fonction de leur parcours biographique, de leur milieu d’interconnaissance et de l’origine des capitaux pour l’achat des terres et/ou de la construction immobilière. La majorité de ces investisseurs ne sont pas des grandes firmes immobilières, sur lesquelles les études se concentrent. Nous sommes face à des logiques endogènes, articulées aux économies locales et aux mutations du monde agricole.

La première grande catégorie comprend les personnes qui ont hérité d’une terre agricole et qui ont les capitaux nécessaires pour la valorisation économique des parcelles par la promotion immobilière.  Il s’agit principalement de fils de familles installées depuis longtemps à Faridabad. Nous avons travaillé sur leur parcours biographique : leurs activités professionnelles ; leur structure familiale ; à quel moment ils ont décidé de valoriser la terre ; quels types d’aménagement et de construction ont été réalisés et avec quels capitaux ; comment et où sont réinvestis les capitaux tirés de ces opérations ; si ces investisseurs restent dans l’industrie immobilière après ces premières opérations.

projet réalisé par un entrepreneur de Faridabad, héritier du terrain agricole de son père, 2020. Crédit Bérénice Bon

La deuxième grande catégorie relève de sociétés immobilières privée qui achètent une terre à Faridabad pour y construire des projets résidentiels ou commerciaux. Beaucoup de transactions ont eu lieu au début des années 2000, quand la valeur des terres était encore peu élevée. Nous avons travaillé sur les trajectoires de ces sociétés, l’évolution de leurs portfolios fonciers et de leurs opérations immobilières.

projet réalisé par deux sociétés immobilières arrivées en 2003 à Faridabad, 2020. Crédit Bérénice Bon
projet réalisé par deux sociétés immobilières arrivées en 2003 à Faridabad, 2020. Crédit Bérénice Bon

La troisième catégorie relève de personnes qui ont hérité d’une terre agricole mais qui n’ont pas les capitaux nécessaires pour se lancer directement dans des constructions immobilières. Ils dépendent de certaines conjonctures/opportunités politiques et économiques. Nous avons ainsi montré que des propriétaires de terres agricoles se saisissent de dispositifs de réformes des systèmes de financement et de politiques de logement pour obtenir, auprès de banques, les capitaux nécessaires à la construction. Ces programmes de logement mis en place par le gouvernement national et les gouvernements régionaux ont pour objectif d’encourager le rôle du secteur privé dans le marché de location et accession à la propriété en facilitant la valorisation de terres disponibles dans les périphéries urbaines. Nous avons suivi la trajectoire de trois projets de logements sociaux construits sur d’anciennes terres agricoles par leurs propriétaires et exploitants. Comment ces propriétaires ont-ils obtenu les informations sur ces dispositifs politiques ? À quel moment ont-ils décidé de s’en saisir ? Quels types d’opérations sont réalisés ? Quels sont les risques ? Les profits tirés des ventes sont-ils réinvestis dans l’agriculture ou dans d’autres activités foncières et immobilières ? Ces transformations des terres sont intimement liées aux structures de propriété agraire, et aux stratégies de valorisation économique des parcelles par les familles, ainsi que leur jeu relationnel avec les représentants de l’Etat. Ces stratégies de vente et de divisions en lots des terres agricoles soulignent une diversité des profils des agriculteurs vendeurs : volonté de diversification des revenus, contraintes du fait de l’accès à l’eau, volonté d‘accès au crédit, pression des ventes aux alentours, etc.

projet réalisé par une famille de propriétaire et exploitant agricoles, 2020. Crédit Bérénice bon
projet réalisé par une famille de propriétaire et exploitant agricoles, 2020. Crédit Bérénice bon

En parallèle de ce travail à l’échelle des parcelles, nous nous sommes rendus dans les services d’urbanisme de la municipalité et les services déconcentrés de l’État régional pour analyser la gestion locale de ces conversions. La ville de Faridabad est représentative des dispositifs de gouvernance à l’échelle de la région capitale se caractérisant par le poids des gouvernements régionaux face aux collectivités locales dans la planification urbaine. De nouvelles classifications des sols, la préemption de terrains, l’extension des limites de la municipalité ont été décidés.

Explorations en cours

Nouveaux terrains dans les fronts d’urbanisation à 20 kilomètres du centre historique de Faridabad (cas d’étude 3).

terrain divisé en petits lots attendant d’être achetés, étude de cas n°3, 2020. Crédit Bérénice Bon
terrain divisé en petits lots attendant d’être achetés, étude de cas n°3, 2020. Crédit Bérénice Bon

Photo-interprétation et recherche de photos satellites sur une période de dix ans pour chacune des études de cas (1,2 et 3) pour suivre l’évolution du parcellaire et des usages des sols en collaboration avec un cartographe.

Évolution des régulations concernant les conversions des terres agricoles.

Contexte sanitaire : retombées économiques de la pandémie, comment les investisseurs assument les risques.


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