Nairobi, à l’ombre des investisseurs

Porteur : Bérénice Bon

à l’ombre des investisseurs, négocier la terre, Nairobi, 2019. crédit Bérénice Bon
à l’ombre des investisseurs, trouver sa terre, Kitengela, 2020. crédit Bérénice Bon
à l’ombre des investisseurs, prospecter, chercher sa terre, Kajiado, 2019. crédit Bérénice Bon

Démarche de recherche

À l’image de nombreuses autres métropoles d’Afrique subsaharienne, Nairobi connaît une forte croissance démographique avec plus de 5,9 millions d’habitants en 2015, contre 4,4 millions en 2010. L’extension du bâti est rapide dans un rayon de 30 kilomètres autour de la ville. Il s’agit d’un étalement urbain peu dense avec des paysages hybrides. Des plantations de café, des terres rurales semi-arides côtoient des ensembles de logement collectifs ou individuels de faible hauteur, des ateliers, des garages, mais aussi quelques plus rares grands projets de parcs technologiques et de clusters industriels. Ces projets engagent une diversité d’acteurs : des firmes immobilières, des entrepreneurs locaux, des coopératives formées par des groupes d’individus ou des entreprises, des ménages, des propriétaires de terres agricoles ou communautaires, des compagnies d’achat de terre.

L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est IMG_0792-copie-500x375.jpg.
constructions immobilières à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon
L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est IMG_0818-copie-500x375.jpg.
constructions immobilières à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon
L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est IMG_0845-copie-500x375.jpg.
constructions immobilières à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon
L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est P1000246-copie-500x333.jpg.
plantation de café à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon
L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est IMG_0831-copie-500x375.jpg.
constructions immobilières à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon

Nous nous intéressons à trois territoires, où s’exercent aujourd’hui de très fortes pressions foncières. Pour saisir les transactions et conversions des usages des sols, nous portons l’attention sur les trajectoires des investisseurs et leurs ressources économiques et politiques. Qui vend et achète des terres dans ces territoires ? À quel moment ont lieu les transactions et les décisions de transformer les sols ? Quels paysages et formes urbaines résultent de ces marchés fonciers ? Et quelles sont les conséquences pour les mécanismes de gouvernement ? Pour comprendre les pratiques de ces investisseurs, nous suivons les circuits du capital financier dans la terre. Lors des transactions, nous analysons d’où vient l’argent (capital bancaire, biens fonciers, patrimoniaux, etc.), les calculs économiques et les anticipations des vendeurs et des acquéreurs, et le réinvestissement de l’argent tiré des ventes ou des plus-values réalisées.

G., 34 ans, intermédiaire dans la vente de parcelles, à 20 kilomètres de Nairobi, 2019. Crédit Bérénice Bon

Nous articulons ces circuits du capital aux dynamiques d’urbanisation : comment les sols sont concrètement transformés et quels aménagements sont réalisés. Cette recherche précise ainsi les valorisations économiques et financières générées par les transactions foncières, ainsi que la réinjection des richesses produites dans le foncier et l’immobilier. Si ces terrains nous conduisent à travailler sur des grands projets, mobilisant d’importants volumes financiers sur de grandes surfaces foncières, ils nous conduisent également à des acteurs plus discrets qui se rallient aux ventes et aux achats de terre. Ces pratiques, cumulées, posent d’importants défis de gestion politique.

Nos trois études de cas se situent dans un rayon de 30 à 60 kilomètres de Nairobi, chevauchant les comtés voisins de Kiambu et de Kajiado. La sélection des études de cas repose sur une série de critères : la proximité ou l’éloignement aux centres urbains et aux routes qui influent sur la valeur foncière ; le statut de zones planifiées ; les différents régimes juridiques des terres ; les particularités des environnements ruraux (terres fertiles agricoles ou terres semi-arides avec des activités de pastoralisme). Notre méthodologie qui consiste à suivre des groupes d’investisseurs prospectant pour l’achat d’une terre, nous a conduit à nous éloigner des centralités urbaines. Nous avons ainsi circulé dans les fronts d’acquisition de terre à plus d’une soixantaine de kilomètres de Nairobi, où les investisseurs anticipent la périurbanisation.

L’attribut alt de cette image est vide, son nom de fichier est Cours-EUP_14-octobre-2020-500x309.jpg.
Localisation des trois cas d’étude

Kiambu … des terres agricoles convoitées par des investisseurs financiers nationaux et internationaux

Les terres fertiles du comté de Kiambu ont été prisées par les colons britanniques qui y implantèrent de vastes plantations pour la culture du café et du thé à partir des années 1930 (Ng’ayu 2015). Aujourd’hui, la majorité des terres du comté de Kiambu sont titrées. Depuis les années d’indépendance, cet entrepreneuriat agricole est converti à l’enregistrement des droits de propriété et aux droits de vente et de divisions des terres, facilitant les transactions foncières actuelles et l’obtention des droits à bâtir. Certaines terres restent aujourd’hui dévolues à l’agriculture, avec une culture intensive de rente destinée à l’exportation – café, thé, ananas – et des cultures maraîchères, mais les conversions s’accélèrent dans les années 2000. C’est dans ces années que sont construits par le gouvernement national une nouvelle autoroute et des rocades.

Nous travaillons le long de l’autoroute Thika qui a débuté en 2009 et s’est achevé en 2012. L’autoroute relie le quartier des affaires de Nairobi à la ville de Thika, 40 kilomètres plus loin. Comme le résume ce promoteur immobilier, « la demande est maintenant folle dans les zones rurales (…) les prix se sont envolés (…) on reçoit des offres ici ou là“. 

le long de l’autoroute Thika, 2018. Crédits Bérénice Bon
le long de l’autoroute Thika, 2018. Crédits Bérénice Bon
le long de l’autoroute Thika, 2018. Crédits Bérénice Bon

Les projets qui sortent de terre incluent la construction d’hôpitaux et d’universités, des activités de haute technologie, et des complexes résidentiels s’adressant à des ressortissants étrangers autant qu’à une clientèle kenyane. La taille de ces opérations privées varie d’une dizaine à plusieurs milliers d’hectares, comme la Tatu City, en cours de construction. La Tatu City s’étend sur 2000 hectares achetés en 2008 à une coopérative agricole par deux entrepreneurs kényans dans le domaine agro-alimentaire et un dirigeant d’une banque locale,  ainsi que deux fonds d’investissement étrangers. Ces projets à gros moyens financiers exercent une pression à la hausse sur les valeurs foncières.

route d’accès de la Tatu City, 2019. Crédit Bérénice Bon

Nous travaillons sur le profil de ces grands groupes immobiliers qui se greffent sur les marchés financiers mondiaux. Quels sont leurs modes d’accès au foncier ? Des sociétés immobilières locales, sans capacité d’emprunt à l’étranger, parviennent également à acquérir de nouveaux terrains. Ces sociétés ciblent les besoins en maisons des classes moyennes urbaines.

projet Mahinga homes d’une petite société immobilière créée en 2018 par un jeune trentenaire, 2019. Crédit Bérénice Bon
projet Mahinga homes d’une petite société immobilière créée en 2018 par un jeune trentenaire, 2019. Crédit Bérénice Bon

La demande en logement est forte dans ces espaces bien desservis par des infrastructures routières. Dans le cadre du projet Conversions des sols, nous analysons plus précisément la position des propriétaires de terres agricoles. Leurs décisions de vendre ou non leurs terres, ou de se muer eux-mêmes en promoteurs dépendent d’ajustements circonstanciés aux variations, ressenties localement, des prix agricoles, des ressources en eau, et de la pression des investisseurs financiers nationaux et internationaux. Nous analysons enfin les outils mis en place à l’échelle du comté pour la régulation de ces marchés fonciers et immobiliers et la manière dont les acteurs s’en saisissent.

artificialisation progressive des terres de M., propriétaire d’une plantation de café que nous suivons depuis 2018. Crédit Bérénice Bon

Kitengela, une ville satellite en très forte croissance

La ville de Kitengela, située à une trentaine de kilomètres de Nairobi dans le comté de Kajiado connaît une très forte croissante démographique et spatiale depuis une dizaine d’années. Selon les données des recensements, la population de Kitengela est passée de 58 000 résidents en 2009, à plus de 147 000 en 2019, soit une croissance de plus de 153% en dix ans. La multitude de pancartes et de panneaux le long des routes annonçant des terres ou des biens immobiliers à vendre reflète le dynamisme des marchés fonciers et immobiliers. Ces pressions s’exercent sur des terres agricoles privées (horticulture, maraîchage) et d’anciens terrains communautaires de familles Maasaï divisés et individualisés à la fin des années 1980. Ces acquisitions foncières conduisent à des constructions sur les parcelles, mais aussi (et surtout ?) de nombreuses parcelles encore non bâties mais démarquées par des murets, des petites bornes, des clôtures barbelées.

Kitengela, les marqueurs de la ville à venir, 2020. Crédit Bérénice Bon
Kitengela, les marqueurs de la ville à venir, 2020. Crédit Bérénice Bon

Nous travaillons sur des biographies d’une dizaine d’investisseurs. Depuis 2017, nous suivons leurs acquisitions foncières et leurs ventes, et, lors de nos séjours à Nairobi, nous les accompagnons dans leur prospection de terres, leurs relations avec leurs intermédiaires et leurs clients, leurs démarches avec les autorités politiques et les services d’urbanisme du comté. La première acquisition d’une terre s’appuie souvent sur l’épargne familiale ou des réseaux amicaux ou professionnels, la vente de biens patrimoniaux fonciers ou immobiliers issus des héritages, ou l’argent tiré d’activités commerciales. Les investisseurs cumulent des capitaux grâce aux plus-value réalisées et structurent leurs montages financiers par la création de compagnies d’achat de terres ou de petites sociétés immobilières. Certaines parcelles sont destinées à un investissement résidentiel ou commercial ; d’autres restent non exploitées et ne gagnent de la valeur que par spéculation.

brochure des terres d’une compagnie d’achat de terre créée par un entrepreneur de Nairobi. Crédit Bérénice Bon

terrain acheté en 2015 par S., 42 ans, démarqué par un muret et divisé en 32 lots Kitengela, 2020. Crédit Bérénice Bon
terrain acheté en 2015 par S., 42 ans, démarqué par un muret et divisé en 32 lots Kitengela, 2020. Crédit Bérénice Bon
borne d’immatriculation, Kitengela, 2020. Crédit Bérénice Bon

valorisation par l’immobilier d’un lot de 500 m2, Kitengela, 2020. Crédit Bérénice Bon

localisation des terres d’un investisseur de 57 ans, premier achat en 2001 à Kitengela, création en 2010 d’une compagnie d’achat de terre. Réalisation Bérénice Bon

Ce cas d’étude se distingue également par les politiques et les arbitrages locaux des acquisitions et conversions des sols. Les régimes locaux de gouvernance, et le rôle des administrations urbaines ou rurales dans l’attribution des droits à lotir ou à batir sont à prendre en compte. À l’échelle du comtéde Kajiado, des des réglementations fixant la taille minimum des parcelles cessibles et leur vocation ont été mises en place en 2018. Il s’agit notamment de plafonner le nombre d’hectares de terres agricoles fertiles pouvant être acquises et d’encadrer les pratiques de divisions en lots. Le comté garde également la main sur l’application des plans de développement pour les usages résidentiels, commerciaux ou agricoles. Cette recherche analyse comment les acteurs économiques et politiques (services d’urbanisme du comté, services déconcentrés des ministères, agence nationale environnementale) se saisissent de ces dispositifs. Des ajustements émergent dans les stratégies marchandes, impactant la diffusion spatiale des investissements, ainsi que les stratégies des acteurs néo-coutumiers et des propriétaires de terres agricoles.

Se rendre plus loin dans le comté de Kajiado…. les nouveaux fronts d’urbanisation

Les franges rurales de Kitengela (carte 1) sont de nouveaux fronts d’acquisition de terres communautaires non irriguées et rocailleuses, jusqu’alors principalement dévouées à des activités de pastoralisme. Dans ces fronts d’urbanisation éloignés des centralités urbaines, émergent là aussi les marqueurs d’une urbanisation à venir : des bornes d’immatriculation des propriétés, des marques de peinture, des clôtures, des tracés de routes, des chantiers d’extraction de matériaux. Si ces terres « immobiles » ne semblent pas correspondre aux représentations classiques de l’étalement urbain, entendu comme extension des activités urbaines sur des terres rurales, l’argent est lui mobile. Le foncier supporte des calculs économiques et des anticipations de divers acteurs qui spéculent sur la ville à venir. De nombreuses coopératives, dont nous suivons la trajectoire, investissent dans ce territoire encore dépourvu d’infrastructures. Une coopérative (appelée sacco au Kenya) est une organisation en communauté (regroupement de salariés d’une entreprise, d’individus) pour accéder à la propriété et pour acheter collectivement un terrain, permettant de cumuler une plus importante somme d’argent et de mutualiser les risques.

La coopérative de la grande entreprise de télécommunications Safaricom a ainsi acquis plusieurs centaines d’hectares dans cette zone, à proximité d’un grand projet annoncé de parc technologique du gouvernement.

capture d’écran du site internet de l’entreprise de télécommunications Safaricom
à l'échelle de la région de Nairobi
à l’échelle de la région de Nairobi, localisation des acquisitions foncières de Safaricom. Réalisation Bérénice Bon

à l’échelle du Kenya, localisation des acquisitions foncières de Safaricom. Réalisation Bérénice Bon

Mais nous suivons également les trajectoires de coopératives de commerçants de Nairobi qui ont acheté ou cherchent à se positionner sur des terres, non loin de ces grands projets. Les membres de ces coopératives poursuivent une stratégie consistant à laisser les propriétés vacantes pendant plusieurs années (et à vendre souvent entre temps les pierres du terrain). Ces propriétaires sont qualifiés communément « d’absentee landowners ». Ils parient sur la montée des prix des parcelles et de la construction d’infrastructures, du fait de l’arrivée de ces grands projets. Ces acteurs n’ont pas la même capacité à assumer les risques. Certains investissements restent fragiles dans des zones où l’eau se monnaye très cher, où les terrains achetés sont rocailleux, pentus, difficiles d’accès. Ces transactions laissent des questions en suspens sur les risques liés à la mise en actif financier des terres, les titres de propriété servant parfois de garanties bancaires, et sur la régulation environnementale dans ces espaces.

terrain acheté en 2019 par une coopérative de huit trentenaire à 60 kilomètres de Nairobi. Crédit Bérénice Bon
terrain acheté en 2019 par une coopérative de huit trentenaire à 60 kilomètres de Nairobi. Crédit Bérénice Bon
troisième jour de prospection d’une coopérative de commerçants à la recherche d’une terre, Kajiado, 2019. Crédit Bérénice Bon

Explorations en cours

Photo-interprétation et traitement de photos satellites sur une période de dix ans pour chacune des études de cas pour suivre l’évolution du parcellaire et des usages des sols en collaboration avec un cartographe. Nous traitons également des bases de données GPS de terres achetées par des compagnies d’achat de terre et des individus, pour produire des cartes de la diffusion spatiale et temporelle de ces investissements.

Collecte et analyse des documents d’urbanisme et législatifs, de politiques agricoles et de politiques urbaines relatifs à la régulation des transactions et des usages des sols. Suivi des arbitrages et des décisions des comités locaux en charge de l’attribution des droits à lotir et à bâtir.

Prises de vue avec des drones en collaboration avec une équipe kényane pour chacune des études de cas permettant de visualiser les morcellements des terres, les constructions, les mises en culture.

Poursuite des recueils de biographies d’investisseurs. Construction à distance en dialogue avec les contacts déjà noués.

Terrain prévu de deux mois de mi-février à mi-avril, suivant le contexte sanitaire.


Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.